Bail commercial 3/6/9
Aussi appelé : Bail 3/6/9 · Statut des baux commerciaux
Bail de neuf ans résiliable tous les trois ans par le locataire. Il crée trois valeurs distinctes : droit au bail, pas-de-porte, indemnité d'éviction.
L'essentiel
- Régi par le statut des baux commerciaux (art. L.145-1 et suivants du Code de commerce), il est conclu pour neuf ans minimum, le preneur pouvant donner congé à l'expiration de chaque période triennale.
- Un local commercial loué ne se valorise pas comme un logement : la méthode par capitalisation du revenu domine, et le bail conditionne tout — durée restante, loyer par rapport au marché, faculté de reprise. Un immeuble occupé par un locataire protégé, à un loyer sous-évalué, vaut sensiblement moins que le même immeuble libre.
- Aussi appelé : Bail 3/6/9 · Statut des baux commerciaux
Qu'est-ce que « Bail commercial 3/6/9 » ?
Régi par le statut des baux commerciaux (art. L.145-1 et suivants du Code de commerce), il est conclu pour neuf ans minimum, le preneur pouvant donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement : à défaut, le bailleur lui doit une indemnité d'éviction.
Comprendre Bail commercial 3/6/9
Le statut est d'ordre public et déséquilibré en faveur du preneur, ce qui en fait un déterminant majeur de la valeur de l'immeuble. Trois notions s'y rattachent, souvent confondues. Le <b>droit au bail</b> est la valeur patrimoniale que représente, pour le locataire, le fait d'occuper les lieux à un loyer inférieur à la valeur locative de marché : il se cède. Le <b>pas-de-porte</b> est la somme versée par le preneur à l'entrée dans les lieux, qualifiée soit de supplément de loyer, soit d'indemnité — la qualification emporte des conséquences fiscales. L'<b>indemnité d'éviction</b> (art. L.145-14) est due par le bailleur qui refuse le renouvellement sans motif grave et légitime : elle couvre la valeur du fonds ou du droit au bail, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation. Elle peut représenter plusieurs années de loyer et constitue donc une charge latente pesant sur la valeur de l'actif.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Un local commercial loué ne se valorise pas comme un logement : la méthode par capitalisation du revenu domine, et le bail conditionne tout — durée restante, loyer par rapport au marché, faculté de reprise. Un immeuble occupé par un locataire protégé, à un loyer sous-évalué, vaut sensiblement moins que le même immeuble libre. Ignorer l'indemnité d'éviction potentielle, c'est surestimer l'actif.
Expliqué simplement
Un commerçant qui loue est très protégé : il peut rester neuf ans, partir tous les trois ans, et si le propriétaire veut le mettre dehors, il doit le dédommager. Cette protection a un prix, et elle pèse sur ce que vaut le mur.
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Sources — Code de commerce, art. L.145-1 et suivants (statut des baux commerciaux)