A5 termes
Abattement IR sur plus-value (19 %)Réduction progressive de la base imposable à l'IR (19 %) selon la durée de détention. Exonération totale après 22 ans.Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %)Réduction progressive de la base soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) selon la durée. Exonération totale après 30 ans.Adjudication & saisie immobilièreVente forcée aux enchères d'un bien saisi, à partir d'une mise à prix fixée par le créancier. Les prix d'adjudication ressortent couramment 20 à 40 % sous la valeur vénale libre.Apport / EquityCapital propre engagé dans l'opération. Complète la dette pour couvrir le coût total ; base du Cash-on-Cash.Avis de valeur vs rapport d'expertiseDeux niveaux de livrable, du plus succinct au plus engageant.
B1 terme
C14 termes
Cap RateENNOI / prix d'achat. Rendement opérationnel du bien, indépendant du financement.Capital remboursé (par les loyers)Part de la dette remboursée par les loyers via les mensualités. Distincte du cash-flow et de la plus-value.Cascade de décotesApplication ordonnée, non cumulée et plafonnée des ajustements sur la valeur de base.Cash Multiple (Equity Multiple)ENCombien de fois vous récupérez votre apport : (cash-flows cumulés + revente nette) / apport. >1,3× correct, >2× excellent.Cash-flow netCe qu'il reste en poche chaque mois une fois tout payé : loyers − charges − dette − impôt. Positif = le bien s'autofinance.Cash-on-CashENCash-flow annuel / apport. Mesure le rendement du seul argent que vous avez sorti.Charges d'exploitationToutes les dépenses récurrentes hors crédit : taxe foncière, copro non récupérable, gestion, GLI, entretien, CapEx, PNO.Charte de l'expertise en évaluation immobilièreRéférentiel professionnel français des méthodes et de la déontologie de l'expertise.Classe DPEÉtiquette énergétique A à G du logement. G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034.Coefficient caractéristiques du bienMultiplicateur qui ajuste la valeur du bien vs un bien standard de la commune (étage, extérieur, expo, etc.). >1 = au-dessus du standard.Commercialisation adéquateDélai de vente normal supposé par la valeur vénale — l'inverse de la vente forcée.Coût net d'habiterEn résidence principale : mensualité + charges propriétaire − loyer que vous paieriez en location équivalente.Coût total d'acquisition (TCO)ENTous les flux sortants sur la durée du crédit : notaire, travaux, dette, intérêts, assurance, taxe foncière, copro, entretien.Crédit vendeurLe vendeur accorde lui-même un délai de paiement à l'acquéreur, qui règle une partie du prix de façon échelonnée. Financement alternatif ou complémentaire au prêt bancaire.
D14 termes
Date de valeurDate à laquelle la valeur est estimée — elle conditionne toute l'expertise.Deal CheckLe volet investisseur d'Appraise Paris. Il répond à une question simple — ce deal tient-il la route ? Rentabilité, cash-flow, dette, fiscalité et patrimoine passés au crible pour un verdict actionnable.Debt YieldENRendement de la dette vu par la banque : revenu net d'exploitation (NOI) ÷ montant du prêt. Indépendant du taux et de la durée, il mesure la solidité brute du dossier.Dette initialeMontant emprunté au départ = coût total − apport. Base des mensualités, du LTV et du LTC.Dossier de Diagnostic Technique (DDT)Ensemble des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, termites…) annexé à toute promesse et acte de vente. Il matérialise l'obligation d'information du vendeur sur l'état du bien.Droit d'usage et d'habitation (DUH)Droit personnel d'occuper un logement, plus limité que l'usufruit.DSCRENCouverture de la dette : NOI / annuité de crédit. >1,25 confortable, <1,10 fragile (minimum bancaire usuel).Décote / surcoteMinoration (décote) ou majoration (surcote) appliquée à une valeur de base.Décote d'illiquiditéMinoration pour difficulté ou délai anormal de revente.Décote d'occupationMinoration de la valeur d'un bien loué ou occupé par rapport à sa valeur libre.Décote de vétustéMinoration traduisant l'usure et l'obsolescence du bâti et des équipements.Décote des travauxLes travaux réalisés vieillissent : leur valeur s'amortit sur leur durée de vie (cuisine ~15 ans, fenêtres ~25, toiture ~40). À la revente, on ne récupère que leur valeur résiduelle.Délai de revente estiméDélai moyen estimé pour revendre (proxy), déduit du taux de rotation du marché local. Indicatif : ~75 jours pour 2,5 %/an.Démembrement de propriétéSéparation de la nue-propriété et de l'usufruit entre deux titulaires.
E8 termes
Effort d'épargneSomme à sortir de votre poche chaque mois/an quand le cash-flow est négatif pour couvrir charges et crédit.Encadrement des loyers (zone tendue)En zone tendue, dispositifs limitant le niveau ou l'évolution des loyers (plafond loyer de référence majoré, encadrement à la relocation).Euros courants vs euros constantsEuros courants = montant nominal (futur) ; euros constants = déflatés de l'inflation, en pouvoir d'achat d'aujourd'hui.Équivalent apport inflatéCe que vaudrait votre apport après N ans d'inflation. Pour battre l'inflation en nominal, le patrimoine net doit dépasser ce seuil.État hypothécaireRelevé officiel des inscriptions qui grèvent un bien — hypothèques, privilèges, saisies. Il révèle les dettes garanties par le bien, purgées par le notaire sur le prix lors de la vente.Évaluation IFIValeur vénale au 1ᵉʳ janvier pour l'impôt sur la fortune immobilière, abattement 30 % sur la RP.Évaluation partage / divorceValeur servant à répartir un bien entre coïndivisaires — souvent légèrement décotée.Évaluation successionValeur vénale au jour du décès ; abattement 20 % sur la RP occupée.
F2 termes
Fourchette de valeurPlage encadrant la valeur centrale, qui exprime l'incertitude de l'estimation.Fourchette interquartile (P25-P75)Intervalle contenant la moitié centrale des ventes : un quart se sont faites en dessous du P25, un quart au-dessus du P75.
G1 terme
H3 termes
Highest & Best Use (usage optimal)ENL'usage qui maximise la valeur, parmi ceux juridiquement et physiquement possibles.Hiérarchie des preuvesToutes les références ne se valent pas : les transactions priment sur les annonces.Hypothèses & hypothèses spécialesConditions posées qui s'écartent de la réalité constatée à la date de valeur.
I6 termes
Immeuble par destinationMeuble juridiquement transformé en immeuble parce que le propriétaire l'a affecté au service du bien ou attaché à perpétuelle demeure. Il est vendu avec le bien — et compris dans la valeur.Indexation IRLIndice de Référence des Loyers (INSEE) qui plafonne la révision annuelle des loyers d'habitation. T1 2026 : +0,78 %/an.Indice de fiabilitéScore de confiance de l'évaluation, selon les données et diligences disponibles.Indivision / quote-part indivisePropriété partagée entre plusieurs personnes, chacune détenant une quote-part.Investissement clé en mainBien acheté déjà rénové et souvent déjà loué, livré prêt à générer un revenu, avec gestion locative parfois incluse. Simplicité contre marge réduite.IRR (TRI)ENTaux de rendement annualisé sur tous les flux (apport, cash-flows, revente nette d'impôt). Bon dès 8 %, excellent au-delà de 12 %.
L6 termes
Levier financierEffet de la dette sur le rendement. Cash-on-Cash / Cap Rate : >1 = la dette amplifie, <1 = elle coûte plus.LMNP (micro-BIC et réel)Loueur en Meublé Non Professionnel : loyers en BIC, au choix micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (charges + amortissement).Loyer point mortLoyer mensuel minimum pour couvrir charges et dette. En dessous, le bien coûte de l'argent.Loyer vs marché DHUPÉcart entre le loyer retenu en hypothèse et le loyer de marché estimé via la carte des loyers DHUP. Cible : ±5 %.LTC (Loan-to-Cost)ENDette / coût total (prix + frais + travaux). Plus pertinent que le LTV dès qu'il y a des travaux importants.LTV (Loan-to-Value)ENDette / prix d'achat. Part du prix financée par la banque. ≤80 % standard en France (recommandation HCSF).
M10 termes
Marchand de biensActivité d'achat de biens en vue de leur revente rapide avec marge. Bénéfices imposés en BIC, TVA sur la marge, droits d'enregistrement réduits — pas d'abattement plus-value des particuliers.Marge de sécuritéÉcart entre le prix maximum acceptable (cash-flow nul) et le prix demandé.Mensualité de créditÉchéance mensuelle du prêt (capital + intérêts), hors assurance. Calculée par PMT sur capital, taux et durée.Mobilier / biens meublesBiens mobiliers (meubles, électroménager) vendus avec le bien immobilier. Leur valeur justifiée se déduit de l'assiette des droits de mutation et relève de l'amortissement en location meublée.Médiane DVFPrix au m² qui sépare en deux les ventes réellement enregistrées d'un secteur (rue, arrondissement, commune) : la moitié se sont faites en dessous, la moitié au-dessus.Méthode du bilan promoteur (charge foncière)Valeur d'un terrain à bâtir par compte à rebours du programme constructible.Méthode par actualisation des flux (DCF)ENValeur = somme des flux futurs (loyers + revente) actualisés à un taux de rendement.Méthode par capitalisation du revenuValeur = loyer net annuel divisé par un taux de capitalisation de marché.Méthode par comparaisonValeur déduite des prix au m² de ventes comparables, ajustés aux différences du bien.Méthode par le coût de remplacementValeur = terrain + coût de reconstruction à neuf − vétusté.
N3 termes
Negative equityENSituation où le capital restant dû sur le crédit dépasse la valeur de marché du bien. Vendre ne suffit alors plus à rembourser la banque (LTV > 100 %).NOIENLoyers effectifs − charges d'exploitation, avant dette et impôt. Mesure la rentabilité propre du bien.Nue-propriétéPropriété d'un bien privée de la jouissance, détenue par l'usufruitier.
O3 termes
OERENCharges d'exploitation / loyers bruts. Part des loyers absorbée par les charges. Standard 35-50 %.Opposabilité / valeur opposableUne valeur est opposable quand on peut la présenter à un tiers — fisc, juge, notaire, banque — et qu'elle tient : elle repose sur des faits vérifiables et des méthodes normées, pas sur une opinion.Origine de propriétéHistorique des propriétaires successifs d'un bien, reconstitué par le notaire sur au moins trente ans, qui prouve que le vendeur détient un titre valable et transmissible.
P14 termes
Patrimoine net (nominal)Patrimoine projeté en euros courants : revente nette d'impôt + cash-flows cumulés. Chiffre brut en euros futurs.Patrimoine net (€ constants)Patrimoine futur déflaté de l'inflation : ce que vous pourrez vraiment acheter, en euros d'aujourd'hui. À comparer à l'apport.Payback de l'apportNombre d'années avant que les cash-flows encaissés remboursent votre apport de départ. Plus c'est court, plus vite votre mise est « rentrée » et réinvestissable.PITIENMensualité globale du crédit : capital + intérêts + assurance emprunteur (et, à l'origine, la taxe foncière).Pleine propriétéPropriété complète : droit d'user, de jouir et de disposer du bien.Plus-value bruteValeur de revente − prix d'achat − frais de notaire − travaux. La plus-value avant impôt et abattements.Plus-value netteValeur de revente − coût total d'acquisition (notaire et travaux inclus). Souvent négative les premières années.Price-to-RentENPrix d'achat / loyer annuel. Arbitre l'achat contre la location sur un marché.Prix du bien vs médiane DVFÉcart entre le prix au m² du bien (hors annexes) et la médiane DVF locale ajustée des caractéristiques du bien.Prix FAIFrais d'Agence Inclus : prix affiché tout compris, frais d'agence côté acheteur compris (hors frais de notaire).Prix net vendeurSomme réellement encaissée par le vendeur, hors commission d'agence : le prix FAI diminué des honoraires. Il sert d'assiette aux frais de notaire quand les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.Prix vs valeurLe prix est un fait constaté lors d'une transaction ; la valeur est une estimation à une date.Provision CapExENRéserve annuelle mise de côté pour les grosses dépenses futures : toiture, chaudière, ascenseur, ravalement.Prêt avec / sans recoursUn prêt avec recours permet à la banque de se retourner sur tout le patrimoine de l'emprunteur en cas de défaut ; un prêt sans recours limite sa saisie au seul bien financé.
Q1 terme
R11 termes
Rendement brutLoyer annuel / prix d'achat. Indicateur de filtrage rapide, hors charges et fiscalité.Rendement netNOI / coût total. Intègre toutes les charges d'exploitation, mais reste hors fiscalité.Rendement net-netCash-flow après impôt / coût total. Le rendement réellement perçu, fiscalité comprise.Rent RollENLe loyer au m² hors charges encaissé sur le bien, à comparer au loyer de référence du marché local.Revente netteCe qu'il reste en poche à la revente : valeur de revente − frais de vente − dette restante − impôt sur la plus-value.Revenu fiscal sans trésorerie (effet de ciseau)Situation où l'on est imposé sur un bénéfice foncier alors que la trésorerie part rembourser le capital du prêt (non déductible). L'impôt dû peut dépasser le cash-flow réel en fin d'emprunt.RICS, IVS, TEGoVA, USPAPENRéférentiels internationaux d'évaluation, attendus par les clients étrangers.ROIENRetour sur investissement : (cash-flows cumulés + revente nette − apport) / apport. Le gain net rapporté à l'apport. Cible ≥100 %.Réconciliation / pondération des méthodesSynthèse pondérée des méthodes vers une valeur retenue unique, selon leur fiabilité.Régime foncier (micro et réel)Location nue : micro-foncier (abattement 30 %, loyers ≤ 15 000 €) ou réel (charges réelles + déficit foncier).Réintégration des amortissements LMNPDepuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel viennent minorer le prix d'acquisition au moment de la revente : la plus-value imposable augmente d'autant.
S7 termes
Scope of Work / cadre de la missionENPérimètre de la mission : objet, diligences, hypothèses, réserves et limites.ServitudeCharge grevant un terrain (fonds servant) au profit d'un autre terrain (fonds dominant) : passage, vue, non-constructibilité. Elle suit le bien, pas le propriétaire — et pèse sur la valeur.Surface CarrezSurface privative d'un lot en copropriété, mentionnée obligatoirement à la vente.Surface de plancher / emprise au solSurfaces de référence en urbanisme, pour le droit à construire.Surface habitable (loi Boutin)Surface de plancher habitable, mentionnée dans les baux d'habitation.Surface médianeSurface qui sépare en deux les biens vendus d'un secteur : la moitié sont plus petits, la moitié plus grands.Surface pondérée / annexesSurface ajustée intégrant les annexes affectées d'un coefficient d'utilité.
T7 termes
Tantièmes / millièmes de copropriétéQuote-part d'un lot dans les parties communes et les charges de copropriété.Taux d'absorptionVitesse à laquelle un marché écoule son stock à la vente. Exprimé en mois de stock, il dit si l'on est en marché vendeur ou acheteur — avant que les prix ne bougent.Taux de capitalisationLoyer net annuel rapporté à la valeur du bien — le « rendement » côté vendeur.Taux de capitalisation de sortieTaux de capitalisation retenu pour estimer le prix de revente en fin de détention : NOI de sortie ÷ taux de sortie. Pivot de la valeur résiduelle en DCF.Taux de rendement « acte en mains »Rendement du point de vue de l'acquéreur, droits et frais d'acquisition inclus.Taux de rotation du marché (DVF)Part du parc de logements vendue par an. ≥3,5 % très liquide, ≥2,2 % liquide, ≥1,4 % moyen, <0,8 % illiquide.Taux de vacance% du temps où le logement reste vide entre deux locataires. Manque à gagner. 3-7 % considéré normal.
U1 terme
V17 termes
Valeur après travaux (ARV)ENValeur estimée du bien une fois les travaux de rénovation réalisés.Valeur d'expropriation / indemnitéIndemnité due au propriétaire exproprié pour cause d'utilité publique.Valeur d'usage / de convenanceValeur pour un usage ou un acquéreur particulier — distincte de la valeur de marché.Valeur défendable / défendabilitéUne valeur qu'on peut justifier point par point face à un contradicteur. À l'inverse d'une estimation automatique qui sort un chiffre sans pouvoir l'expliquer, la valeur défendable s'appuie sur des comparables identifiés et des ajustements explicités.Valeur en vente forcée / de liquidationValeur dans une vente contrainte, à délai réduit — sensiblement décotée.Valeur hypothécaireValeur prudente, durable, retenue par une banque pour une garantie de prêt.Valeur libre vs valeur occupéeBien vide et disponible (libre) ou loué/occupé (occupée) — l'occupation entraîne une décote.Valeur locative cadastraleLoyer annuel théorique attribué par l'administration à chaque local : c'est l'assiette de la taxe foncière. Elle date des années 1970 et n'a plus grand-chose à voir avec le loyer réel.Valeur locative de marchéLoyer annuel que le bien pourrait normalement produire sur le marché locatif local.Valeur résiduelle / terminaleValeur du bien projetée en fin de période de détention.Valeur vénalePrix d'échange probable du bien à la date d'évaluation, dans des conditions normales de marché.Valeur à neuf / de reconstructionCoût de reconstruction à neuf du bien — base des contrats d'assurance et de la méthode du coût.Valeurs multi-situationsUn même bien n'a pas une seule valeur mais plusieurs selon le contexte : vénale libre, assiette IFI, succession, démembrement, occupée, vente forcée. Une seule saisie produit toutes ces valeurs, cohérentes entre elles.Vente off-marketBien proposé sans publicité publique, hors portails d'annonces, via le réseau d'un agent ou de bouche-à-oreille. Discrétion et accès privilégié, mais marché restreint.Viager (bouquet, rente)Vente d'un bien contre un capital initial (bouquet) et une rente versée jusqu'au décès.Vices cachés & obligation d'informationEn France, c'est au vendeur d'informer, pas seulement à l'acheteur de se méfier. Le vice caché qui rend le bien impropre à son usage ouvre restitution ou réduction du prix.Vétusté / vétustomètreDépréciation du bâti par l'âge et l'usure, estimée composant par composant.
Y1 terme
Z1 terme
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