dico.immo › Fiscalité
Abattement IR sur plus-value (19 %)Réduction progressive de la base imposable à l'IR (19 %) selon la durée de détention. Exonération totale après 22 ans.Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %)Réduction progressive de la base soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) selon la durée. Exonération totale après 30 ans.LMNP (micro-BIC et réel)Loueur en Meublé Non Professionnel : loyers en BIC, au choix micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (charges + amortissement).Marchand de biensActivité d'achat de biens en vue de leur revente rapide avec marge. Bénéfices imposés en BIC, TVA sur la marge, droits d'enregistrement réduits — pas d'abattement plus-value des particuliers.
Lecture recommandée · lien affiliéFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Revenu fiscal sans trésorerie (effet de ciseau)Situation où l'on est imposé sur un bénéfice foncier alors que la trésorerie part rembourser le capital du prêt (non déductible). L'impôt dû peut dépasser le cash-flow réel en fin d'emprunt.Régime foncier (micro et réel)Location nue : micro-foncier (abattement 30 %, loyers ≤ 15 000 €) ou réel (charges réelles + déficit foncier).Réintégration des amortissements LMNPDepuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel viennent minorer le prix d'acquisition au moment de la revente : la plus-value imposable augmente d'autant.Structure de détention (SCI, SCPI, SARL de famille)Détenir en direct ou via une société change la fiscalité de sortie — et la valeur des parts n'est pas la quote-part de l'immeuble.Valeur locative cadastraleLoyer annuel théorique attribué par l'administration à chaque local : c'est l'assiette de la taxe foncière. Elle date des années 1970 et n'a plus grand-chose à voir avec le loyer réel.
Lecture recommandée · lien affiliéFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Revenu fiscal sans trésorerie (effet de ciseau)Situation où l'on est imposé sur un bénéfice foncier alors que la trésorerie part rembourser le capital du prêt (non déductible). L'impôt dû peut dépasser le cash-flow réel en fin d'emprunt.Régime foncier (micro et réel)Location nue : micro-foncier (abattement 30 %, loyers ≤ 15 000 €) ou réel (charges réelles + déficit foncier).Réintégration des amortissements LMNPDepuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel viennent minorer le prix d'acquisition au moment de la revente : la plus-value imposable augmente d'autant.Structure de détention (SCI, SCPI, SARL de famille)Détenir en direct ou via une société change la fiscalité de sortie — et la valeur des parts n'est pas la quote-part de l'immeuble.Valeur locative cadastraleLoyer annuel théorique attribué par l'administration à chaque local : c'est l'assiette de la taxe foncière. Elle date des années 1970 et n'a plus grand-chose à voir avec le loyer réel.