Valeur locative cadastrale

Fiscalité Rédigé par un expert en évaluation immobilière Mis à jour en juillet 2026

Aussi appelé : VLC · Valeur locative brute · Revenu cadastral · Base d'imposition foncière · Assessed value

Loyer annuel théorique attribué par l'administration à chaque local : c'est l'assiette de la taxe foncière. Elle date des années 1970 et n'a plus grand-chose à voir avec le loyer réel.

L'essentiel

La valeur locative cadastrale (VLC) est le loyer annuel théorique qu'un local est censé produire dans des conditions normales, tel que déterminé par l'administration fiscale. Elle sert d'assiette à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Se calcule ainsi : Taxe foncière ≈ (Valeur locative cadastrale × 50 %) × somme des taux votés par les collectivités
La taxe foncière est l'une des plus grosses charges récurrentes d'un investissement locatif et l'une des plus mal estimées : la déduire d'un pourcentage du loyer, comme le font beaucoup de simulateurs, peut fausser le NOI de plusieurs centaines d'euros par an — et donc le rendement net, le cash-flow et le DSCR. Comprendre que son assiette est déconnectée du marché, c'est comprendre pourquoi il faut la relever sur pièce et non l'extrapoler.
Aussi appelé : VLC · Valeur locative brute · Revenu cadastral · Base d'imposition foncière · Assessed value

Qu'est-ce que « Valeur locative cadastrale » ?

La valeur locative cadastrale (VLC) est le loyer annuel théorique qu'un local est censé produire dans des conditions normales, tel que déterminé par l'administration fiscale. Elle sert d'assiette à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Pour les locaux d'habitation, elle repose encore sur les paramètres de la révision générale de 1970 : surface pondérée du local, catégorie de 1 à 8 selon le standing, correctifs d'entretien, de situation et d'éléments de confort — le tout actualisé puis revalorisé forfaitairement chaque année. La base d'imposition de la taxe foncière correspond à la moitié de cette valeur locative, à laquelle s'appliquent les taux votés par les collectivités. Les locaux professionnels relèvent, eux, d'un dispositif révisé et mis à jour à partir de valeurs de marché.

Comprendre Valeur locative cadastrale

La confusion entre valeur locative cadastrale et valeur locative de marché est l'une des plus tenaces de l'immobilier français, et elle est entretenue par le vocabulaire : les deux s'appellent « valeur locative » et les deux s'expriment en euros par an. Elles n'ont pourtant ni la même source, ni la même méthode, ni le même ordre de grandeur. La VLC est une valeur administrative reconstituée sur une grille figée au début des années 1970 puis revalorisée par coefficients ; la valeur locative de marché est un loyer observé aujourd'hui sur des biens comparables. Dans les zones qui se sont fortement valorisées depuis cinquante ans, la VLC représente souvent une fraction du loyer réel ; dans des secteurs déclassés depuis, le rapport peut s'inverser et la taxe foncière devenir anormalement lourde au regard du rendement. Cette obsolescence est reconnue : la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation a été votée puis repoussée à plusieurs reprises, tandis que celle des locaux professionnels est déjà en vigueur. Pour l'investisseur, la conséquence est concrète : la taxe foncière n'est pas proportionnelle au loyer et ne peut pas être estimée en pourcentage de celui-ci. Elle se relève sur l'avis d'imposition du vendeur, point.

Formule

Taxe foncière ≈ (Valeur locative cadastrale × 50 %) × somme des taux votés par les collectivités

Exemple chiffré

Un appartement parisien a une VLC de 4 800 €. Base d'imposition = 4 800 × 50 % = 2 400 €. Avec un taux global de 20,5 %, la taxe foncière ressort à ≈ 492 €. Le loyer de marché réel du même appartement est de 16 800 €/an : la VLC vaut moins de 30 % du loyer effectif — l'écart est normal, ce sont deux notions sans rapport.

Pourquoi c'est important

La taxe foncière est l'une des plus grosses charges récurrentes d'un investissement locatif et l'une des plus mal estimées : la déduire d'un pourcentage du loyer, comme le font beaucoup de simulateurs, peut fausser le NOI de plusieurs centaines d'euros par an — et donc le rendement net, le cash-flow et le DSCR. Comprendre que son assiette est déconnectée du marché, c'est comprendre pourquoi il faut la relever sur pièce et non l'extrapoler.

Expliqué simplement

En clair

Pour calculer ton impôt sur la maison, l'État utilise un loyer imaginaire qu'il a fixé il y a très longtemps, à une époque où tout coûtait beaucoup moins cher. Ce loyer imaginaire n'est pas celui que tu demanderais aujourd'hui : c'est juste une règle de calcul pour l'impôt.

Termes liés

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Sources — Service-Public.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties · Investopedia — Assessed Value