dico.immo › Mission d'expertise
Avis de valeur vs rapport d'expertiseDeux niveaux de livrable, du plus succinct au plus engageant.Charte de l'expertise en évaluation immobilièreRéférentiel professionnel français des méthodes et de la déontologie de l'expertise.Commercialisation adéquateDélai de vente normal supposé par la valeur vénale — l'inverse de la vente forcée.Date de valeurDate à laquelle la valeur est estimée — elle conditionne toute l'expertise.Dossier de Diagnostic Technique (DDT)Ensemble des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, termites…) annexé à toute promesse et acte de vente. Il matérialise l'obligation d'information du vendeur sur l'état du bien.Expert externe en évaluation (AIFM)Les fonds immobiliers doivent faire évaluer leurs actifs par un évaluateur externe indépendant, selon une périodicité réglementée.Fourchette de valeurPlage encadrant la valeur centrale, qui exprime l'incertitude de l'estimation.Highest & Best Use (usage optimal)ENL'usage qui maximise la valeur, parmi ceux juridiquement et physiquement possibles.Hypothèses & hypothèses spécialesConditions posées qui s'écartent de la réalité constatée à la date de valeur.Indépendance et conflit d'intérêts de l'expertL'expert ne doit avoir aucun intérêt à ce que la valeur soit haute ou basse. C'est ce qui rend son rapport opposable.Opposabilité / valeur opposableUne valeur est opposable quand on peut la présenter à un tiers — fisc, juge, notaire, banque — et qu'elle tient : elle repose sur des faits vérifiables et des méthodes normées, pas sur une opinion.RICS, IVS, TEGoVA, USPAPENRéférentiels internationaux d'évaluation, attendus par les clients étrangers.Scope of Work / cadre de la missionENPérimètre de la mission : objet, diligences, hypothèses, réserves et limites.Valeur d'expropriation / indemnitéIndemnité due au propriétaire exproprié pour cause d'utilité publique.Vente à prix minoré entre prochesVendre à un proche nettement sous le marché expose à une requalification fiscale en libéralité. L'écart doit pouvoir être justifié.Évaluation IFIValeur vénale au 1ᵉʳ janvier pour l'impôt sur la fortune immobilière, abattement 30 % sur la RP.Évaluation partage / divorceValeur servant à répartir un bien entre coïndivisaires — souvent légèrement décotée.Évaluation successionValeur vénale au jour du décès ; abattement 20 % sur la RP occupée.