Nue-propriété
Propriété d'un bien privée de la jouissance, détenue par l'usufruitier.
L'essentiel
- Le nu-propriétaire possède le bien (abusus) mais n'en a ni l'usage ni les revenus, qui reviennent à l'usufruitier. Sa valeur, fortement décotée, dépend de la durée de l'usufruit ; le barème fiscal (art.
- Acheter en nue-propriété permet d'acquérir moins cher et de se reconstituer la pleine propriété sans fiscalité à l'extinction de l'usufruit, mais l'investisseur ne touche aucun loyer entre-temps. Bien évaluer la décote, économique et non seulement fiscale, conditionne la rentabilité réelle et la justesse du prix payé ou transmis.
Qu'est-ce que « Nue-propriété » ?
Le nu-propriétaire possède le bien (abusus) mais n'en a ni l'usage ni les revenus, qui reviennent à l'usufruitier. Sa valeur, fortement décotée, dépend de la durée de l'usufruit ; le barème fiscal (art. 669 CGI) la fixe selon l'âge de l'usufruitier.
Comprendre Nue-propriété
La nue-propriété correspond à l'abusus seul : le nu-propriétaire détient juridiquement le bien et pourra en récupérer la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, mais il n'en a, pendant la durée du démembrement, ni l'usage ni les revenus, qui reviennent à l'usufruitier. Sa valeur est donc fortement décotée par rapport à la pleine propriété, l'ampleur de l'abattement dépendant de la durée prévisible de l'usufruit : plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit dure longtemps, plus la nue-propriété vaut peu. Pour les besoins fiscaux (droits de donation, succession, IFI), l'article 669 du Code général des impôts fixe un barème par tranches d'âge de l'usufruitier ; ainsi, entre 71 et 80 ans, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 % de la pleine propriété. Attention toutefois : ce barème fiscal est forfaitaire et ne reflète pas toujours la valeur économique réelle, qu'un expert peut estimer différemment par actualisation. Pièges fréquents : appliquer le barème fiscal là où une valeur de marché est requise, ou oublier que le nu-propriétaire reste tenu des grosses réparations.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Acheter en nue-propriété permet d'acquérir moins cher et de se reconstituer la pleine propriété sans fiscalité à l'extinction de l'usufruit, mais l'investisseur ne touche aucun loyer entre-temps. Bien évaluer la décote, économique et non seulement fiscale, conditionne la rentabilité réelle et la justesse du prix payé ou transmis.
Expliqué simplement
C'est comme recevoir une maison de poupée que quelqu'un d'autre a le droit d'utiliser pour le moment. Elle est à toi sur le papier, mais tu dois attendre ton tour pour jouer avec. Du coup, elle coûte moins cher tout de suite.
Pour aller plus loin
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Sources — BOFiP — Évaluation des biens démembrés